Wanneer we in Vlaanderen met syndici praten over projecten van erkende assistentiewoningen waarin ze actief zijn, stellen we vast dat de ervaringen die naar boven komen niet zo positief zijn.
Wie ooit een VME (vereniging van mede-eigenaars) van erkende assistentiewoningen heeft meegemaakt , zal kunnen beamen dat het er soms bijzonder heftig aan toe kan gaan. De gevoelens die er heersen zijn angst, onbegrip, frustratie en teleurstelling. Wanneer je weet dat de gemiddelde koper van een assisentiewoning andere zaken werden beloofd dan in realiteit blijkt, is dit niet zo vreemd.
Ik gebruikte bewust het woord “gevoelens”. Want gevoelens zijn de drijvende kracht achter meningen en acties van mensen. Eigenaars zijn bang dat ze de foute investering hebben gedaan. Een investering die bij 50% van de investeerders een groot deel van hun spaarcenten was. Ze begrijpen ook niet waarom de assitentiewoning niet goed verhuurt en wijzen naar de vastgoedontwikkelaar en uitbater als schuldigen.
Assistentiewoningen zijn geen appartementen. Dat alleen al maakt dat er over assistentiewoningen veel misvattingen bestaan die sterk gelijken op die over een doorsnee appartement. Een probleem waar syndici vaak mee in aanraking komen, is de frustratie rond lopende vaste kosten. Dan blijkt dat het in veel gevallen niet duidelijk is wie voor welke kosten verantwoordelijk is. Zit het onderhoud van de tuin bij de uitbater of bij de eigenaars? Zit het verbruik van energie in de gemeenschappelijke delen bij de uitbater of bij de eigenaars? En ga zo maar verder…
Deze onduidelijkheden kunnen vermeden worden door ze vanaf dag 1 op te nemen in een overeenkomst tussen 3 partijen: de vastgoedontwikkelaar, de uitbater en de VME van de betreffende residentie. Hier wringt zeer vaak het schoentje! Vastgoedontwikkelaars hebben in het verleden vaak geprobeerd om vaste kosten rond het gebouw maximaal bij de uitbater te plaatsen, waardoor hij op zijn beurt deze kosten moest doorrekenen aan de eindklant (bewoner). Doordat er minder kosten bij de ontwikkelaar zaten, kon hij de eigenaar een mooi rendement geven. Jammer genoeg is dit systeem zo goed als ingestort doordat kosten en taken bij de foute partijen zaten.
Kosten en taken
Wanneer je kosten die bij eigenaars horen te zitten gaat doorrekenen aan bewoners, dan weet je dat er vroeg of laat problemen zullen ontstaan. De wooncomponent ligt niet alleen veel hoger dan bij een standaard nieuwbouwappartement, de servicecomponent (waarin te veel kosten zitten) wordt ook doorgerekend aan de bewoner. Gevolg: bewoners tonen interesse in het concept maar hebben het gevoel dat het veel te duur is voor wat ze nodig hebben.
Naast goede afspraken met de 3 partijen is het ook essentieel om het takenpakket opnieuw lean te maken. Beheersinstanties (uitbaters) zijn nu eenmaal geen vastgoedmakelaars, syndici, of boekhoudkantoren die gelden massaal moeten innen en doorstorten.
Meer rust (voorbeeld)
Het project van Parkresidentie Institut Moderne in Gent omvat 61 assistentiewoningen. Na het invoeren van ons uitbatingsconcept is de rust teruggekeerd in de VME. Er zijn duidelijke afspraken gemaakt tussen de bouwheer, de uitbater en de VME. Iedere eigenaar heeft een gesprek gehad met ons als uitbater en iedereen begrijpt nu hoe het concept en de kostenverdeling werkt.
Syndicus Peter VERSTRAETEN (VERSTRAETEN-VASTGOED BV)
“Toen we in Institut Moderne de aangemelde assistentiewoningen naar erkende assistentiewoningen dienden om te zetten hadden de mede-eigenaars enorm veel vragen en opmerkingen. Daaruit bleek dat het voor hen niet meteen duidelijk was waarom de omzetting noodzakelijk was en hoe de prijszetting voor de dienstverlenging ZORG er zou uitzien. Door het betaalbare uitbatingsconcept en de transparante overeenkomst van Zorg van de Toekomst vzw met de VME, in combinatie met individuele gesprekken met iedere eigenaar, kwam er opnieuw enige rust. Ook de vaste communicatiemomenten per mail (iedere week op vrijdag) van de vzw met alle eigenaars heeft duidelijk een positief effect. Op 2 maanden tijd werden ongeveer 24 verhuringen gerealiseerd, hier mag je toch wel spreken van een succes meen ik”.
Duidelijkheid
Wanneer je je dus als syndicus herkent in bovenstaande situatie, is het belangrijk om samen met de uitbater duidelijkheid proberen te scheppen. Betaalbaarheid is ook een belangrijke parameter. Wanneer de dagprijs te duur is (en dus ook de servicecomponent) zal het aartsmoeilijk zijn om een vlotte verhuur te realiseren. Wanneer de servicecomponent laag staat (bij ons €3,3/dag/flat) is het ook meteen duidelijk voor eigenaars dat je als uitbater je best doet om hun investering te laten renderen. Het correct plaatsen van kosten is hierbij belangrijk. In principe pas je dezelfde regeling toe als bij gewone appartementen, waarbij de gemeenschappelijke delen onderhouden worden door de VME en niet door de beheersinstantie. Sinds de wetswijziging in 2019 is dit nu ook perfect mogelijk.
Heb je na het lezen van deze blog als syndicus nog vragen voor ons? Stuur dan een mail naar info@palomavlaanderen.be of bel ons op +32478786398. Nog meer info over ons uitbatingsconcept kan je vinden op onze website.
Deze blog werd geschreven door Marc Driesen.
